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　　来源：地产知识橘

　　0．

　　2026年3月的最后一天，绿城在港交所披露2025年年报。

　　2519亿的销售额换回了区区0.71亿的归母净利润
，这个数字，不到去年的5%
。

　　作为销售规模行业第二的龙头房企 ，说实话
，交出这样一份成绩单，本来就不太能说得过去。

　　但真正让这份年报上了热搜的 ，是同一天在北京一个酒店里
，那场关于绿城的新闻发布会 。

　　1．

　　发布会主角叫魏国秋，是唐山一家小房企——天鸿地产——的董事长
。

　　发布会现场的多家媒体报道 ，当天老魏带着近16GB的证据包现身
，实名指控绿城相关高管涉嫌 “系统性掏空上市公司”。

　　并将全套举报材料同步递送给了四家机构：

　　安永会计师事务所、香港联交所 、香港证监会
、香港会财局 。

　　一整条完整的举报链
。

　　2．

　　当然了，绿城也没闲着 ，不过几日
，就公开发了声明，反指老魏“诽谤中伤 ” ，并表示已经报警处理。

　　各执一词，互不相让 。

　　好一场罗生门
。

　　3．

　　如果从老魏和绿城签约那天算起
，这段孽缘，已经闹了整整七个年头。

　　那是2019年 ，地产行业正如日中天
，老魏在唐山的凤凰新城拿了块地，地价8.6个亿 ，楼面价9600元/㎡
，当年的唐山地王 。

　　他想要把这儿打造成“唐山第一豪宅
”，但钱不够 ，想找个大开发商合作
。

　　于是
，绿城来了。

　　4．

　　合作谈成了，但落地的合同被拆成了两份——

　　一份是《代建合同》 ，签约方是绿城子公司绿城建设管理
，代建费1.05亿，管理费4666万 。

　　另一份是《投资合作协议》 ，签约方是一家名叫“沈阳全运村”的公司，给项目公司借款6个亿
，年息16%。

　　据老魏方面的陈述，他当时就问过绿城：

　　沈阳全运村是谁？

　　对方回答：“我们的内部单位
。 ”

　　当然了 ，这句话有没有录音、有没有书面证据？目前没有公开。

　　所以
，能不能算数——先打个问号 。

　　我们后面再谈
。

　　5．

　　总之，2019年11月 ，双方联手成立了项目公司
，取名唐山鸿柯地产。

　　工商登记显示：天鸿持股90%，沈阳全运村持股10% 。

　　看起来 ，老魏是绝对的控股大股东
，但是，据媒体披露的公司章程条款显示——

　　这家项目公司没有董事会 ，只设了一名执行董事
，由持股10%的沈阳全运村委派
。

　　这名关键执董叫左文辉，是绿城金融事业部三部经理 ，项目的21名审批人员都来自绿城金融事业部，审批走的是绿城杭州总部的OA系统。

　　6．

　　当然了
，这些全是老魏的说法，绿城没有正面回应 。

　　但就 ，有一说一——

　　如果情况属实
，这就是一个用10%的股权，握住了100%决策权的精巧安排
。

　　大股东出地 、出钱
、出土地款；小股东派人、派系统 、派决策。

　　要不是2022年双方忽然翻脸 ，这算是代建行业里
，一次非常普遍的合作 。

　　7．

　　代建合同的附件里，标注了明确的销售目标——

　　销售周期2年 ，也就是2021年底前
，住宅的去化率要达到90%，销售回款21.8亿元
。

　　两年过去了 ，实际回款多少？

　　9393万元。

　　和目标相比
，完成率只有4.47% 。

　　能对照的客观事实是——

　　同样是豪宅定位，同片区的中海九樾2022年开盘即售罄 ，这是当地各大房产媒体都报道过的。

　　8．

　　那么，问题来了
。

　　同样的城市
，同样的片区，同样的高端定位——

　　这个差距是怎么来的？

　　是代建方失职
、是市场周期、还是产品问题？

　　不在当地 ，不是当事人
，确实很难评。

　　9．

　　总之，2022年1月 ，老魏发函要求绿城撤场
，2月起诉绿城代建失职 。

　　三个月之后，沈阳全运村反手在辽宁起诉鸿柯地产 ，追讨没还上的3.9亿本息
，并且申请了诉前保全，查封项目约20亿的资产
。

　　房卖不动 ，账户又被封
，于是，项目烂尾了。

　　即使2023年 ，住建部把这个项目列入“保交楼”重点督办名单，也没有改变至今未能交房的命运 。

　　这个梁子
，算是结上了
。

　　10．

　　既然已经开始扯皮追责，甩锅这个技能 ，就变得尤为重要了。

　　在唐山中院庭审时
，绿城一口咬死的是：

　　绿城未参与合作 、沈阳全运村并非下属公司，与绿城无任何关联 。

　　11．

　　那么 ，沈阳全运村到底和绿城有没有关系呢？

　　翻开绿城2019年在港交所披露的年报
，可以看到一个关键事实——

　　当时，沈阳全运村是被绿城自己列在“合营公司
”一栏的 ，持有50%的权益
。

　　再往上穿透一层。

　　企查查等企业信息查询网站数据显示
，2011年成立的时候，沈阳全运村由绿城中国全资子公司北京绿城投资有限公司控股 。

　　到了2013年7月 ，香港公司广伟集团成为沈阳全运村的控股股东
。

　　这广伟集团的大股东叫盈高有限公司
，再往上，是无锡太湖绿城置业。

　　无锡太湖绿城置业在2015年脱离绿城体系 ，成为融创的子公司，但这不妨碍盈高有限公司在董事名单里保留了不少绿城系高管
，比如时任绿城中国执行董事兼总裁周连营，时任绿城中国董秘尚书臣 。

　　事情再次发生变化 ，是在2021年底
，也就是代建项目销售达标的最后期限。

　　盈高的股东结构从“无锡太湖绿城置业”变更为两家BVI（英属维京群岛）公司，至此 ，沈阳全运村正式从绿城的合营公司名单里神秘消失了
。

　　12．

　　当然了
，股权搬到境外的BVI是常见的公司治理安排，但在敏感期进行股权搬迁 ，往往是“资产隔离 ”的先兆。

　　所以
，如何判断股东变更之后还有没有“实际控制关系
”，这是一个需要法院依证据判断的复杂问题 。

　　多少有点尴尬的是——

　　直到2025年中 ，盈高董事名单里面
，依然有绿城董秘周长江
、绿城副总裁李骏、绿城代理行政总裁耿忠强等名字
。

　　股权是隔离掉了，但人还是那些人。

　　13．

　　在一堆“说法对说法”的指控里 ，有一条是不一样的——

　　辽宁高院的公开裁定书 。

　　据《华夏时报》等媒体对这份公开裁定书的引述，法院在审理过程中认定：

　　涉案的6亿借款
，并非沈阳全运村的自有资金，而来自于绿城中国——

　　其中1亿来自绿城管理 ，5亿来自绿城集团内部调配
。

　　这些钱从绿城拿来的时候
，是无息借款，而转手借给鸿柯地产的时候 ，大家应该还记得
，是16%的高息利率。

　　也就是说，沈阳全运村作为绿城的“体外公司 ” ，不但充当了绿城借款的资金通道
，而且……还可以获得一大笔利息收入 。

　　简直是门无本万利的生意！

　　14．

　　当然了，绿城的操作 ，也算不上个例
。

　　代建这个赛道
，利润真的太微薄了。

　　自从2021 年下半年地产行业入冬，代建一下子成为了房企“活下去
”的核心赛道 ，竞争逐渐白热化，利润也一降再降——

　　来自中指研究院和克而瑞的公开数据显示
，2024年，代建行业有77%的项目费率在3%以下 ，到了2025年
，这个数字已经超过八成 。

　　其中，一半以上的项目 ，费率还不到2%
。

　　而放贷
，又真的太能赚钱了——

　　以绿城为例，2019年的融资成本为5.3% ，到了2025年
，融资成本甚至降到3.3%，而在代建合作里 ，常见的合作方资金利率普遍达到10%-20%。

　　15．

　　也就是说
，拼死拼活建房子，只能赚两个点的微利；

　　但以品牌房企的名义借来的钱 ，随便一转手，就是十几个点的利润 。

　　这本身就会给代建方一个巨大的动力——

　　把不赚钱的“代建服务”和足够暴利的“借贷业务 ”捆绑在一起。

　　16．

　　但下一个问题又来了——

　　房企放贷？没有金融牌照啊！

　　于是
，“一个业务，两套合同
”成了标准打法：

　　代建公司小股操盘 ，只收取微薄的代建费用
，体现在上市公司年报里的，是真实利润绝大部分归属于非控股股东 ，也就是合作方
。

　　关联主体专门放贷
，规避无牌放贷与上市披露的合规风险，还可以把高额的利差收益悄悄转移到上市公司之外。

　　嗯 ，也难怪绿城的年报那么惨淡了——

　　2519亿的盘子
，股东只分到0.71亿 。

　　17．

　　好了，最后聊聊购房者
。

　　在唐山这个项目里 ，数百户苦主签了购房合同
，憧憬着2023年底的交房。

　　他们买下的，是“绿城·桂语江南” ，明显冲着“绿城品质 ”的金字招牌而来，却没有注意到
，合同上的付款对手方是鸿柯地产，一家和绿城在股权上毫无关系的公司 。

　　两年过去 ，本是欢喜搬进新家的时间
，项目却出现在住建部的“保交楼
”督办名单里，一拖再拖
。

　　如今 ，这个片区的房价比2020年开盘时跌了四成
，依然没有交付。

　　18．

　　他们又该找谁说理呢？

　　找绿城？绿城说我只是代建方，不是开发主体 。

　　找开发主体鸿柯？因为绿城反诉 ，鸿柯的账户早就被查封
。

　　找沈阳全运村？股权早就清理干净
，事不关己高高挂起。

　　19．

　　这个困境，当然不独属于绿城一家 。

　　整个代建模式下 ，品牌方和开发主体的法律责任边界
，都是面临同样模糊的逻辑——

　　业主信的是品牌，签合同的却是壳
。

　　在这种模式下 ，代建方相当于用自己的品牌背书，小股操盘
，放了一个巨大的杠杆，接下来每一步的顺利推进 ，必须建立在房价上涨 、资金运转正常的基础上。

　　一旦进入房价下行期
，代建方遭遇的是房子难卖、借款难收的“戴维斯双杀”——

　　而购房者，难免陷入项目烂尾的危机 。

　　这 ，又是另外一个话题了。