疫情下房屋租赁合同的法律问题分析

疫情下房屋租赁合同中
，承租人在无事先约定和事后协商一致时，能否要求减免租金需视具体情况而定 ，可能基于情势变更或不可抗力制度主张减免
，但需满足相应条件，同时可关注政府规定和借鉴非典相关案例
。

疫情下房屋租赁合同的法律问题主要涉及房租减免、迟延交付房租 、解除合同及隔离期间合同届满四个方面 ，以下为具体分析：房租减免问题 国有经营性房屋：中央及各地政府针对疫情出台了相应政策。

疫情背景下房东是否应减免租金需结合具体情况个案分析
，不可一概而论 。

若疫情不影响承租人居住使用房屋，且不存在无法使用房屋的客观情形 ，则一般不予支持减免租金请求
。总结：在疫情影响下
，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战。当事人应充分了解相关法律法规和司法解释的规定，合理主张自己的权益 。同时 ，也应秉持共度时艰的精神
，通过互谅协商的方式解决纠纷
。

以疫情为不可抗力要求解除租赁合同，法院会根据疫情影响是否导致合同目的无法实现来判定 ，若未达到该程度则不支持解除合同，但会鼓励双方协商变更合同条款或签订补充协议。

合同目的无法实现：如疫情导致合同根本不能履行（如旅游合同因旅行禁令无法成行）
，支持解除合同 。合同履行困难但目的可实现：如租赁合同因疫情导致收入减少，但车辆仍可使用 ，则鼓励通过变更履行期限
、方式或价款继续履行
。

疫情减免租金税务处理

增值税免租期不视同销售：若初始租赁合同未约定免租期
，疫情期间双方签订补充合同明确免租条款的，出租方在免租期间无需视同销售缴纳增值税。财政补贴的增值税处理：若财政补贴与房租金额直接挂钩（如政府明确补贴金额等于免租金额） ，需按“销售服务”缴纳增值税 。

疫情期间减免租金的税务处理主要涉及增值税和房产税两方面
，具体如下：增值税处理若租赁合同双方在合同中明确约定了免租期，根据税务规定 ，此类减免租金行为不视同销售
，出租方无需缴纳增值税
。例如，合同中写明“因疫情影响 ，承租方在2020年3月至5月期间免缴租金 ”
，则该期间租金减免不涉及增值税。

增值税处理根据合同约定情况，税务处理存在差异：若租赁合同中明确约定免租期 ，则减免的房租不视同销售，出租方无需缴纳增值税 。例如
，双方在合同中约定“因疫情免除2个月租金
”，此情形下免租属于合同条款的一部分 ，税务上无需额外处理。

疫情减免租金的会计分录需根据企业角色（出租人或承租人）分别处理
，具体如下：企业作为出租人时的会计处理当企业作为出租方减免租金时，需通过红字冲销法调整原收入确认及增值税销项税额
。

新租赁准则下租赁优惠的会计处理

新租赁准则下租赁优惠的会计处理需根据优惠类型及具体情境区分处理 ，主要分为免租期和租金减免两类
，具体如下：免租期的会计处理适用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》的情况若因疫情原因在2021年6月30日前协商免租，且满足该规定条件 ，免租金额直接冲减租赁负债及当期费用。

贷：使用权资产 按照旧租赁准则包括小企业会计准则处理：不需要确认“使用权资产”
，对于存在免租期的经营租赁，只需将租金总额在整个租赁期内（含免租期）进行平均分摊 。例如 ，某办公楼租赁期是3年
，前面有3个月免租期，实际租赁时间是36个月+3个月=39个月
。

在新租赁准则下 ，承租人和出租人在会计处理上均发生了显著变化，这些变化与税法规定之间的差异需要进行妥善处理。（一）承租人税会差异处理 会计处理：承租人需对所有租赁（除短期租赁和低价值资产租赁外）确认使用权资产和租赁负债
，并分别确认折旧和利息费用 。

在案例中，承租人甲公司的账务处理如下：当面对第一种情形 ，即租赁合同中约定的租金金额在租赁期内发生调整时
，承租人需在调整日将租赁负债和使用权资产的账面价值调整至新的租金金额
。同时，还需根据调整后的租金金额重新计算租赁付款额的现值 ，并相应调整租赁负债。

疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任

受疫情影响房屋无法正常使用
，可减免租金 。疫情未影响房屋实际占有使用，只是客流减少影响营业收入的 ，一般不减免租金
。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响
，出于公平原则，可对租金进行适当减免。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的 ，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张 。

部分免除责任：若不可抗力导致合同部分无法履行
，违约方仅需对无法履行的部分承担责任
。例如，因疫情停业导致租金支付困难 ，可主张减免停业期间的租金。公平分担损失：若合同解除导致守约方遭受损失（如房屋空置
、预期利益损失），法院可能要求违约方分担部分损失 。

政策依据：《关于减免2022年承租国有物业租金的通知》（苏财资〔2022〕3号）。经营性用房未支付租金的合同解除限制 出租人不得解除合同：经营性用房承租人因疫情未按期支付租金的
，出租人请求解除合同并要求承担违约责任的，人民法院不予支持
。

承租房屋用于经营 ，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少
，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的 ，人民法院不予支持。

经营性房屋租赁：承租人因疫情导致资金周转困难或营收减少
，出租人以未支付租金为由请求解除合同或承担违约责任的，不予支持 。临时场地租赁：因疫情导致活动取消的 ，支持承租人解除合同并返还预付款或定金
。

延长3个月!安徽再出免租新政策

安徽省出台新政策
，对特定区域中小微企业和个体工商户再免收3个月房屋租金，全年比较高可免6个月。具体内容如下：政策基础与扩展安徽省此前已出台政策 ，对承租国有企业经营性用房或行政事业单位房产的中小微企业、个体工商户免收3个月（2月 、3月
、4月）房屋租金 。

财政补贴：对于因疫情影响导致企业发生重大损失、正常生产经营活动受到重大影响的中小微企业
，若缴纳城镇土地使用税确有困难，经税务部门核准后 ，可由同级收益财政对2020年一季度实行先征后补政策
。国有资产免租 减免租金：对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月场地租金。

免收房租政策内容：对承租安徽省属企业（含所属子企业）经营性用房的中小微企业
，免收2020年2月 、3月
、4月这3个月房租 。落实要求：各省属企业要将免收租金真正落实到实际经营承租人，确保实际经营的中小微企业最终受益
。

安徽个人租房免缴税政策主要包括以下几个方面：月租金收入未超限额免征增值税：对于个人出租住房 ，如果月租金收入未超过10万元
，可以免征增值税。这一政策适用于2023年1月1日至2027年12月31日期间 。

2022年新冠疫情上海房屋减免租金的法律规定及解读

执行政府租金标准的公有非居住房屋）
。非居住性房屋：减免范围不包括居住性房屋。特殊情形：国有企业参股非控股企业的商业房屋：不属于国有企业，是否减免由公司自行决定 ，政府鼓励减免 。居住房屋承租人：需结合合同履行情况、疫情影响程度等综合考量
，若因疫情防控无法使用房屋，一般支持减免请求；若不影响使用 ，则不予支持。

上海房屋租金减免6个月
，实际到手只减免2个月，在疫情房租减免政策下 ，最终承租方可以尝试与转租方协商要回部分转租差价
，或通过诉讼由法院组织调解进行部分减免
。

店铺因疫情关闭两个月，租金有可能获得减免 ，但需根据房屋性质 、承租人情况以及协商或法律判定结果来确定。